Alta é a maior da série histórica e levou R$ 2 milhões em dívidas a protesto em 2025; mais de um terço dos casos teve resolução e dados de 2026 indicam continuidade do avanço
A inadimplência em condomínios no Espírito Santo a ser enfrentada de forma mais direta por síndicos e administradoras em 2025, com um salto de 1.638% no número de dívidas levadas a protesto em Cartório. Foram 1.582 documentos apresentados no ano passado, contra 91 em 2024 — o maior crescimento já registrado na série histórica iniciada em 2020. Em valores, o montante de dívidas condominiais encaminhadas a protesto saltou de R$ 401 mil para R$ 2 milhões no período, um avanço 420% em um único ano.
O crescimento vem acompanhado de maior capacidade de recuperação. Em 2025, 46,6% das dívidas apresentadas tiveram algum tipo de resolução — pagamento, cancelamento ou acordo entre as partes, índice superior ao da cobrança na Justiça, que gira em torno de 3%. No total, 560 dívidas foram solucionadas ao longo do ano, somando R$ 1,1 milhão recuperado. A maior parte dos casos envolve dívidas menores, que tendem a ser quitadas com mais rapidez.
Na prática, o dado mostra que a inadimplência deixou de se arrastar por anos e passou a ser resolvida ainda nas fases iniciais da cobrança. “Os números indicam que os condomínios estão adotando mecanismos mais eficientes para recuperar créditos em atraso. Quando a cobrança ocorre de forma rápida e estruturada, as chances de regularização aumentam significativamente, o que reduz o tempo de inadimplência e os impactos financeiros para a coletividade condominial”, afirma Rogério Lugon Valladão, presidente do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção Espírito Santo (IEPTB-ES) e diretor do Sindicato dos Notários e Registradores do Espírito Santo (Sinoreg-ES). “Ao invés de se submeterem a processos judiciais que levam anos e alcançam baixas taxas de retorno, a solução da dívida via Cartório mantém a saúde financeira do condomínio e não onera os demais condôminos adimplentes”, destaca.
A análise detalhada dos dados revela diferenças importantes no perfil da recuperação. Do total de dívidas solucionadas, 19% correspondem a pagamentos diretos nos três primeiros dias após o devedor ser avisado da pendência. Em outros 6,1% dos casos, o devedor faz o pagamento assim que seu nome é protestado em Cartório, enquanto em 21,5% das situações ocorrem desistências em razão de acordos.
No total, 49,3% das dívidas levadas a Cartórios de Protesto permanecem pendentes de pagamento, ou seja, seus devedores seguem com o nome sujo e impedidos de terem acesso a crédito, empréstimos, financiamentos, crediários, além de inscrição na Central Eletrônica Nacional dos Cartórios de Protesto (CENPROT), em cadastros de proteção ao crédito e dificuldades bancárias e comerciais para realizar negócios.
Avanço segue em 2026
Os dados mais recentes, referentes ao 1º trimestre de 2026, indicam que o movimento não foi pontual. Apenas nos primeiros meses do ano, já foram registrados 492 títulos de dívida condominial levados a protesto, somando R$ 897 mil. No mesmo período, 231 protestos foram efetivados, com taxa de 47%, superior à observada em 2025.
A recuperação também segue relevante no início do ano, com 95 títulos resolvidos e taxa de 26,6% em quantidade. Em valor, a recuperação atinge 51,3%, sinalizando leve melhora frente ao ano anterior e reforçando a tendência de consolidação do uso desse tipo de cobrança.
O conjunto dos dados aponta para uma mudança estrutural na gestão da inadimplência condominial no Brasil. Em poucos meses, o volume de 2026 já supera anos inteiros da série histórica recente, indicando uma tendência cada vez maior de utilização do protesto em Cartório para evitar prejuízos a toda a comunidade condominial no Brasil.
Regulamentação
O protesto das chamadas cotas condominiais está regulamentado pelo Código Civil (artigo 784, inciso X) e vem sendo adotado com cada vez mais frequência por administradoras de condomínios e síndicos, não sendo necessária qualquer aprovação em Assembleia para o envio destas dívidas em atraso aos Cartórios.
Para realizar o protesto de condomínios em atraso, o síndico ou a administradora do condomínio deve procurar o Tabelionato de Protesto ou fazer diretamente pelo site www.pesquisaprotesto.com.br, apresentando a ata de eleição do síndico atual (original ou cópia autenticada), identidade e CPF do apresentante do título (cópia), preenchimento do requerimento de protesto indicando o endereço do devedor, boletos dos condomínios/multas em atraso e atas da instituição das cotas condominiais em atraso.
O protesto das dívidas de condomínio será feito sempre contra o proprietário do imóvel, responsável pela obrigação do pagamento da quota condominial perante o Condomínio, independentemente de haver ou não inquilino no imóvel. Salvo quando o contrato de aluguel estipular esta obrigação de pagamento para o locatário, devendo então ser procedido o protesto do contrato de locação, pelo locador.
Sobre o Sinoreg/ES
O Sindicato dos Notários e Registradores do Estado do Espírito Santo (Sinoreg-ES) é a entidade representativa das Cartórios capixabas, responsável por defender os direitos, prerrogativas e interesses da categoria. Atua na promoção da valorização institucional da atividade notarial e registral, no desenvolvimento de soluções para a prestação de serviços aos usuários, além de fomentar o intercâmbio de informações e o aprimoramento técnico dos profissionais do setor.
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